Zakup nieruchomości od zawsze uznawany jest za bezpieczną lokatę kapitału. Zwłaszcza jeśli jest to mieszkanie w dużym mieście. Czy jednak inwestycja w mieszkanie może być czymś więcej niż tylko zabezpieczeniem posiadanej gotówki? Czy zakup mieszkania deweloperskiego może być traktowany jako sposób na dodatkowy zarobek? Na co zwrócić uwagę inwestując w nieruchomości na wynajem? Jakich pułapek unikać? Zapraszamy do zapoznania się z poniższym poradnikiem dla początkujących inwestorów!
Czy warto zainwestować w mieszkanie deweloperskie pod wynajem?
Wynajmowanie mieszkania jest niezwykle częstą praktyką w Polsce. Wiele osób nie stać na własne „M”, nie ma zdolności kredytowej lub nie chce wiązać się z danym miejscem na długi czas. W każdej z tych sytuacji, najem jest jedynym rozwiązaniem. Z drugiej strony są właściciele – część z nich odziedziczyła mieszkanie, przeprowadziła się do większego. W takiej sytuacji wynajęcie pustego lokalu jest całkowicie naturalne. Co jednak w sytuacji, gdy nie posiada się mieszkania, ale myśli się o zakupie i najmie? Taką sytuację trzeba rozważyć, biorąc pod uwagę kilka aspektów, wśród nich:
- mieszkanie deweloperskie czy z rynku wtórnego;
- forma finansowania zakupu;
- lokalizacja;
Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego pod wynajem?
Patrząc na mieszkania z rynku pierwotnego, mamy większe możliwości aranżacji. Sam remont również jest łatwiejszy i mniej czasochłonny porównując do rynku wtórnego. Wiele elementów wykończenia czy instalacji objętych jest gwarancją dewelopera, więc przez jakiś czas nie trzeba przejmować się większością napraw.
Lokal z rynku wtórnego może być tańszy, ale zawsze wymaga dodatkowego wkładu – w najlepszym wypadku odświeżenia, w najgorszym – dużego remontu. Jeśli ma się możliwości, aby zrobić to samodzielnie, rozwiązanie się opłaca.
Inwestycja w mieszkanie a forma zakupu
Niezwykle istotną kwestią przy inwestycji w mieszkanie jest forma zakupu. Idealną sytuacją jest zakup za gotówkę – najem mieszkania będzie z pewnością bardziej rentowny niż najlepsza nawet lokata, więc w tym kontekście jest to niemal pewny zysk. Jeśli jednak zakup ma być finansowany lub współfinansowany kredytem, trzeba poczynić więcej kalkulacji. Trzeba przede wszystkim przeanalizować, ile będzie wynosić miesięczna rata. Dzięki temu można oszacować, ile powinna wynosić cena najmu, aby zacząć zarabiać i sprawdzić, czy jest to wartość możliwa do osiągnięcia w danej okolicy.
Licząc potencjalny zysk i koszty utrzymania mieszkania trzeba jednak pamiętać o kilku kwestiach. Przede wszystkim nie każde mieszkanie wynajmuje się przez 12 miesięcy. Jeśli zainwestowało się w mieszkanie z myślą o wynajmowaniu studentom, trzeba liczyć się z tym, że będzie ono zajęte od października do czerwca. Warto więc mieć zabezpieczone pieniądze na ewentualne miesiące bez lokatorów. Zawsze dobrze jest mieć też odłożone pieniądze na ewentualne naprawy lub inne koszty obsługi mieszkania.
Nie można też zapomnieć o podatku. Stawka podatku dochodowego za najem wynosi 8,5% do 100 tysięcy złotych i 12,5% powyżej 100 tysięcy.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem – tylko w dużym mieście
Jeśli myśli się o inwestycji w mieszkanie, największą pewność zysku daje zakup lokalu w dużym mieście. Z jednej strony zapotrzebowanie na mieszkanie jest tam największe, bo ludność napływowa szuka miejsca do życia. Z drugiej strony nieruchomości są najdroższe, więc niewielu decyduje się na zakup od razu po przyjeździe.
Przykładem mogą być między innymi takie miasta jak Warszawa, Kraków czy Wrocław (nowe mieszkania od dewelopera we Wrocławiu można znaleźć pod tym linkiem: https://www.develia.pl/pl/inwestycje/mieszkaniowe/wroclaw/w-sprzedazy). Jeśli kupi się mieszkanie na wynajem, warto mimo wszystko nadal śledzić lokalny rynek nieruchomości, aby dostosowywać cenę do aktualnych trendów.
Ciekawą i coraz popularniejszą opcją jest zakup mieszkania na wynajem w miastach turystycznych. Kluczem do sukcesu jest wybór takiej lokalizacji, gdzie turyści przyjeżdżają przez cały rok. Najem krótkoterminowy jest zdecydowanie bardziej dochodowy od najmu długoterminowego. Trzeba jednak liczyć się z tym, że mogą zdarzać się okresy, w których mieszkanie stoi puste.
Jest to też model zdecydowanie bardziej czasochłonny lub kosztowny. Każdym lokatorom trzeba przekazać klucze, później je odebrać, a także sprzątać po ich wyjeździe. Jeśli robi się to samodzielnie, trzeba liczyć się z dodatkowymi nakładami pracy, jeśli zleci się to wyspecjalizowanej agencji – z prowizją dla niej.
Mieszkanie deweloperskie pod wynajem – jakie?
Już na etapie zakupu warto przemyśleć o tym, jakim lokatorom chce się wynająć mieszkanie. Bezpiecznym rozwiązaniem jest zawsze kawalerka, która jest wybierana przez singli lub osoby, które stawiają pierwsze kroki w usamodzielnianiu się. Jeśli myśli się o wynajmie mieszkania dla studentów, trzeba wybrać takie, które ma kilka pokoi z niezależnymi wejściami ze wspólnego korytarza – wówczas każde pomieszczenie będzie bardziej niezależne i łatwiej będzie znaleźć do niego lokatora.
Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby postawić na modne układy lokali, na przykład otwarte kuchnie połączone z salonem – w takiej sytuacji trzeba jednak liczyć na to, że mieszkanie zostanie wynajęte przez parę lub rodzinę.
Artykuł sponsorowany.
